米国不動産投資の最大のメリットは、人口が継続して増加していることに起因するキャピタルゲインや、円安時の為替差益にあります。しかし、これらだけではなく、日本の税金に関する節税効果の高さも重要な点として挙げられます。
2020年度の税制改正により個人による節税効果に関しては税制改正により実質的になくなってしまいましたが、法人については引き続き節税効果を得ることが可能です。
本記事では「なぜ米国不動産投資は節税となるのか」、「2020年度の税制改正」について詳しく解説します。
なぜ米国不動産投資は節税となるのか
米国不動産の節税効果が高い理由は二つあります。
減価償却割合が高い
一つは、減価償却割合の高さです。
米国不動産を購入した場合、その取得価額は土地と建物に一定の方法により按分することとなります。ただし、建物は減価償却費を認識できますが、土地は減価償却費を認識することができません。従って、取得価額のうち建物に配分される金額が高いほど、減価償却費も高くなり、その結果として節税効果も高くなります。
この点、上記の按分に関しては固定資産税評価額等の建物と土地の一定の評価額を使用して按分することが多いのですが、米国では日本と比較すると不動産の取得価額における土地の割合が相対的に小さくなっているのが特徴です。
日本においては土地と建物を取得した場合にはその評価額の割合としては土地の方が大きくなるのが一般的ですが、米国においては一般的には建物の割合が大きく、例えば建物の割合が80％程度となるような場合もあります。この結果、上述のように米国不動産では減価償却費が多額に計上できることとなります。
小規模な住宅等では比較的木造の構造の建物が多い
二つ目は、小規模な住宅等では比較的木造の構造の建物が多いことにあります。
もともと木造建物は、鉄筋コンクリート建物と比べて税務上の耐用年数が短く、22年とされています。しかし、中古の木造建物が22年を超えている場合、日本の税務上では4年間での減価償却が可能です。
この観点からも、日本では高い節税効果を得ることが可能です。一方、米国の所得税法では中古資産の特別扱いがなく、居住用賃貸不動産の減価償却期間は新築、中古に関わらず27.5年と定められています。
2020年度の税制改正
以前は、個人が米国不動産を購入し賃貸にして事業用資産とすることにより、上記のとおり日本の税務申告上、多額の減価償却費を費用計上することで不動産所得に赤字を発生させ、その赤字を給与所得、事業所得などの他の所得から差し引くこと（損益通算すること）で、節税効果が得られていました。
しかしながら2020年度の税制改正により、個人が2021年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額がある場合、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は生じなかったものとみなすとされました。
すなわち、多額の減価償却費を計上することによる節税効果が規制されてしまったのです。
しかしながら、実はこの税制改正に関しては、個人の所得税を対象としたものです。法人に関しては、上記のような規制はまだ存在していないので、引き続き米国不動産を購入した場合に比較的多額の減価償却費を計上して法人の他の所得と通算するといったことも可能となっています。
おわりに
上記のように個人による節税効果に関しては税制改正により実質的になくなってしまったのですが、法人については引き続き節税効果を得ることが可能です。
また、米国は引き続き人口が増えていること、インフレも続いていることや引き続き円安傾向が続いているということもあって米国不動産に関しては、一定の需要があると考えられます。
特にハワイ不動産に関しては日本人にも人気の地域であるためその需要は高くなっています。
Bridge Tax Consultingは、日本とハワイのDual Lifeをサポートする会計事務所です。日米の国際税務に精通し、非対面でのクラウド会計を活用した税務申告を得意としています。
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